国金证券：给予万科A增持评级，最终目标价位20.34元

2022-03-31国金公司股票控股公司有限日本公司杜昊旻对保利A进行科学研究并发表了科学研究报告《备受困维修服务业北行，业绩不及预想》，本报告对保利A说明增持评等，认为其目的定价比为20.34元，意味着股价为19.64元，预想上涨幅度为3.56%。

保利A(000002)

事件

2022 年 3 年初 30 日，保利 A 发表 2021 年等奖项报告。2021 年付诸三营业额4528.0 亿元，累计+8.0%；归母三营业收入 225.2 亿元，累计-45.7%；等奖项分红 112.8 亿元，分红比例 50%，每 10 股派送 9.70 元手续费股息。

评论

备受维修服务业北行严重影响，经三营业绩略高于预想。日本公司 2021 年三营业额略略高于我们预想 2.1%，归母三营业收入略高于我们预想 47.7%，主要因为：①明显备受 2021 年不动产维修服务业北行严重影响，日本公司结转毛利率大幅飙升，从 2020 年 29.25%下降7.43pct 至 21.82%；②日本公司投资收益回落，2021 年投资收益 66.14 亿元，较 2020 年减少 68.98 亿元，主要为重新组建三营项目毛利率增加所致；③日本公司出于轻率原则，计提国有资产&信用减值损失惨重共 37.94 亿元，较 2020 年增加减值损失惨重 15.89 亿元。日本公司自 2021 年四季度起拿地较少，拿地利润空间改善有限，预估在维修服务业洗牌出清过后前，毛利率将依靠原先技术水平。

房地产业主业销售飙升，物业维修服务观感差强人意。日本公司 2021 年销售保证金 6278 亿元，排名维修服务业第 2，累计-11%；投资量入为出，权益拿地保证金 1402 亿元，累计+1.4%；截至 2021 下半年，拥有总土储建面 1.54 亿方，累计-4.9%。2021 年神人虹付诸三营业额 240.4 亿元，累计+32.1%，在管国土面积 7.8 亿方，累计+35.9%，合约国土面积 10.1 亿方，累计+38.0%；3 年初 30 日，神人虹赴海港股票状态变更为“法院通知”，合并股票停滞不前加速。

两道红线依靠“绿档” ，贷款能力维修服务业领先。2021 年日本公司去掉预收账款后的国有资产负债率 68.4%，清净负债率 29.7%，手续费短债比 1.5，稳居“绿档”；贷款成本 4.11%，依然处于维修服务业领先技术水平。

投资提议

选择日本公司备受维修服务业北行严重影响较大，我们修正三营业收入预见，将 2022-23 年的归母三营业收入从 462.5 亿元、508.4 亿元减至至 231.8 亿元、250.1 亿元，减至幅度分别为-49.9%、-50.7%，同时新增 2024 年归母三营业收入预见值 270.2 亿元。修正目的价为 20.34 元/股，对应 2022-24 年 PE 分别为 10.2 x 、9.5 x 和8.8x ，减至至“增持”评等。

风险高亮

备受限制政策落地不及预想；市场信心持续性走低；毛利率持续性飙升

公司股票之银河网络系统根据近三年发表的研报数据计算，东方公司股票赵旭翔科学研究员团队对该股科学研究更为深入，近三年预见稳定性最小值高达96.22%，其预见2022等奖项归属三营业收入为三营业收入474.38亿，根据期末换算的预见PE为4.81。

最新三营业收入预见明细如下：

该股最近90天内共约19家该机构说明评等，买入评等16家，增持评等3家；过去90天内该机构目的均价为25.51。公司股票之银河作价系统性机器说明了，保利Ａ(000002)（000002）好日本公司评等为3银河，好定价评等为4银河，作价综合评等为3.5银河。(评等适用范围：1 ~ 5银河，最多5银河)

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