调研纪要｜ 江苏省三四线城市（八十八）：湖州篇

2021年月内，房企开始打腰苹果，月内的企业冲营业补贴内卷基本型苹果，多盘腰扣平均85腰，购房还给旧楼费、还给家电，作价优惠20万元等，不会平均只有更低。深受此因素，零售商构成楼价大跌的相一致预期，价格遂沦为购房首要考虑因素。

万科、亚洲地区房企风电零售商口碑较好，其余品牌房企无实质性相异，暴雷房企成卖家规避重点。

2021年月内，红钻、奥圃所开发的长实用到阶段性停工，但随着中央政府及时介入管控，现有已陆续复工，交付可能会整体而言深受控。

前景展望：短期零售商继续北行廉价跌幅缩小

月内零售商有望衰退廉价将企稳回升

我们相信短期内泰州房地产公司零售商依旧面临较大的北行压力，廉价或将接下来低位运行，且深受去年同期极高基数因素，增加值跌幅或将全面缩小。房企打腰苹果常态化，但由于不少概念设计售价已接近成本从新线，一小概念设计已是赚到产品，楼价全面上升空间着实极少。

现阶段，政策利好的暖风频吹，更全面稳定并指引恢复零售商信心。理想预期下，第二季度南京、苏州等省内二从新线和城市零售商或将率先回暖，月内泰州零售商有望轮动衰退，届时廉价或将企稳回升，楼价也将筑底企稳。

众所周知实地考察概念设计一：对人禹洲大河

▲对人禹洲大河案场三幅

地理位置：邗江区

旧楼类型：高层、大屋和叠墅

前锋大型商场：105-210平方米三房、九家

值得一提整整：2020年12月初

概念设计从新浪网：该概念设计是对人在2020年5月初所拿南段，楼板价8958元/平方米。晚期引入禹洲为基础，对人股权占有比70%，主要负责开发及产品，禹州股权占有比30%，主要负责工程规划。

该概念设计售楼处制作别具特色，便是江南圃林音乐风格，据悉耗资数千万，在泰州实属首屈一指。2021年第二季度，该概念设计月初均廉价40-50套，但2021年9月初以来月初均廉价跌至20-30套。

周六日均参访卖家不足10分组，周末参访十几分组，从新世界发展客集合以本地近邻性及区内乡镇卖家常以。间有较而言，105平方米、119平方米的刚需大型商场去化较好，刚需客集合看房心率在2-3周。优化性客集合观望情绪浓重，大大型商场新产品去化不畅。

众所周知实地考察概念设计二：蓝湾有成圃

▲蓝湾有成圃案场三幅

地理位置：邗江区

旧楼类型：高层

前锋大型商场：92、107平方米三房，117、127、132平方米九家

值得一提整整：2019月内

概念设计从新浪网：该概念设计设于龙潭名胜，；也河南昌建在2019年9月初所拿南段，楼板价6271元/平方米，随后引入金地、融创始者、恒通和景宇等多家房企为基础。2019月内该概念设计值得一提，现有非常少有30多套住宅，97腰后再减200-300元/平方米。2022年9月初30号一期将交房，可谓是准现房产品。

周均参访卖家平均40分组，近两周快速增长21世纪，分别参访卖家74分组和86分组。从新世界发展客集合以近邻性卖家常以，区内乡镇廉价占有比30%-40%。2020年8月初，该概念设计与亚洲地区中介我爱罗找房、金堂、甚广播电台等合作，当月初跳槽现金百分比2%，次月初跳槽现金1.4%，供应商廉价占有比平均30%。

2021年第二季度，该概念设计月初均廉价60套，月内月初均廉价减到20多套。间有较而言，刚需新产品非常容易去化，92、107平方米三房更深受零售商欢迎。

众所周知实地考察概念设计三：先导云萃

▲先导云萃案场三幅

地理位置：邗江区

旧楼类型：小高层、大屋

前锋大型商场：95、103、118平方米三房，136平方米九家

值得一提整整：2021年12月初

售价：小高层1.27万元/平方米、大屋1.42-1.55万元/平方米

该概念设计与58、甚广播电台、卓杰等中介渠道合作，供应商现金百分比2%-3%，全民营销奖励1-1.5万元/套。周均参访卖家平均40分组，看房心率大都在2周左右，现有已去化40套。本地近邻性卖家廉价占有比50%，区内乡镇廉价占有比30%。

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